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Warum Uster stagniert und Pfäffikon boomt

Immobilienhandel im Oberland und Glattal

Warum Uster stagniert und Pfäffikon boomt

Weniger verkaufte Eigentumswohnungen, dafür mehr verkaufte Einfamilienhäuser im Kanton Zürich – zu diesem Ergebnis kommt das Statistische Amt des Kantons Zürich. Im Zürcher Oberland und Glattal zeigt sich aber ein gemischtes Bild. Mit interaktiven Karten.

Jörg
Marquardt
Samstag, 01. Juni 2019, 10:00 Uhr Immobilienhandel im Oberland und Glattal

Das Statistische Amt des Kantons Zürich spricht von Stagnation: «Obwohl das Wohnungsangebot im Kanton Zürich kontinuierlich wächst, stagniert der Markt für Wohneigentum.» Zu diesem Ergebnis kommt die Behörde in ihrer jüngsten, von Max Grütter verfassten Studie.

Konkret heisst das: Bei den Eigentumswohnungen (ETW) lagen die Verkaufszahlen 2018 mit 3750 Transaktionen leicht unter dem Vorjahresniveau von 3764 Transaktionen. Bei den Einfamilienhäusern (EFH) zeigt sich im selben Zeitraum hingegen ein leichter Anstieg: von 2241 auf neu 2328 Transaktionen.

Entwicklung im Zürcher Oberland und Glattal

Auf Anfrage des ZO/AvU hat Grütter die neusten Daten fürs Zürcher Oberland und Glattal aufbereitet. Dazu erfasste er für die Bezirke Hinwil, Pfäffikon und Uster jeweils die Anzahl der Transaktionen sowie den Medianpreis des Wohneigentums (ETW und EFH). Verglichen werden die Jahre 2015/16 mit den Jahren 2017/18.

Dass in der Auswertung jeweils zwei Jahre zusammengenommen («gepoolt») werden, geschieht, um eine ausreichend grosse Anzahl von Transaktionen zu berücksichtigen. Eine detaillierte Auflistung der Daten für jede Gemeinde in unserer Region liefern die interaktiven Karten in der obigen Galerie.

Abweichung vom Kantonstrend

Der Immobilienhandel im Oberland und Glattal spiegelt nicht eins zu eins die jüngsten Entwicklungen im Kanton. Zudem gibt es ausgeprägte Unterschiede zwischen den drei Bezirken. Für Sandra Elliscasis, die zusammen mit ihrem Mann die Elliscasis Immobilien GmbH in Wetzikon führt, bergen die Zahlen des Statistischen Amtes jedoch wenig Überraschendes: «Im Grossen und Ganzen deckt sich das mit unseren Erfahrungen.»

Was den kantonalen Rückgang der Verkaufszahlen von ETW betrifft, so entspricht lediglich der Bezirk Uster (-24,5 Prozent) diesem Trend. Im Bezirk Hinwil sind die Transaktionen dagegen praktisch unverändert (+0,14 Prozent), im Bezirk Pfäffikon wurden sogar mehr Wohnungen verkauft (+13,3 Prozent).

Im Bezirk Pfäffikon sind prozentual mehr Wohnungen verkauft worden als in den anderen beiden Bezirken.

«Im Bezirk Pfäffikon sind zuletzt relativ viele erschwingliche Wohnimmobilien entstanden», erklärt sich Elliscasis diese Abweichung. «Der Medianpreis liegt in einigen Gemeinden deutlich unter dem Niveau des gesamten Bezirks, so etwa in Wila, Bauma oder Russikon.»

Steter Preisanstieg seit zehn Jahren

Fakt ist, dass im Kanton Zürich die Medianpreise sowohl für ETW als auch für EFH in den letzten zehn Jahren kontinuierlich gestiegen sind. 2018 kostete eine ETW im Mittel 930'000 Franken. Für die Jahre 2017/18 lagen die Medianpreise in unserer Region deutlich darunter: am tiefsten im Bezirk Hinwil mit 775'000 Franken, gefolgt von den Bezirken Pfäffikon mit 800'000 und Uster mit 870'000 Franken.

Die Studie stellt aber auch fest, dass 2018 in der Hälfte aller Gemeinden im Kanton Zürich der Medianpreis für ETW unter 760'000 Franken lag. Fischenthal zählt zu den fünf Gemeinden, in denen eine Wohnung im Mittel sogar weniger als 500'000 Franken kostete.

In Volketswil und Seegräben ging der Medianpreis für Wohnungen am stärksten rauf, in Fischenthal, Lindau und Greifensee am stärksten runter.

Anders als die Bezirke Hinwil und Uster, die mehrere Gemeinden mit Medianpreisen über eine Million Franken einschliessen (Bubikon und Seegräben sowie Egg, Maur und Volketswil), lagen im Bezirk Pfäffikon im 2017/18 alle Gemeinden darunter.

«Der Anschluss an die S-Bahn-Linie und die deutlich verbesserte Infrastruktur machen Bubikon besonders attraktiv.»

Sandra Elliscasis, Elliscasis Immobilien GmbH

Laut der Immobilienexpertin ist der Bezirk Pfäffikon mittlerweile gut an den öffentlichen Verkehr angeschlossen, jedoch nicht in allen Gemeinden auf gleich hohem Niveau. Dies führe zu relativ moderaten Preisen.

Umgekehrt sorge die bessere Verkehrsanbindung im Bezirk Hinwil dafür, dass der Medianpreis bei den ETW dort mit +9,1 Prozent gegenüber 2015/16 am stärksten zugenommen habe. «Der Anschluss an die S-Bahn-Linie und die deutlich verbesserte Infrastruktur innerhalb der Gemeinde machen Bubikon besonders attraktiv», so Elliscasis.

Dementsprechend rangiert die Gemeinde punkto Medianpreis auf dem zweitobersten Platz.

Seegräben als Ausreisser

In Rüti habe dagegen das relativ hohe Angebot an Wohnungen etwas auf den Preis gedrückt. Dort liegt der Medianpreis bezirksweit am zweitniedrigsten – hinter Fischenthal und Wald.

«Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen lag in einigen Gemeinden über dem Angebot.»

Sandra Elliscasis, Elliscasis Immobilien Gmbh

Einen Ausreisser nach oben stellt die Gemeinde Seegräben dar, wo der Medianpreis mit 1’270’000 Franken nicht nur bezirksweit, sondern auch bezirksübergreifend am höchsten ausfällt. Bei lediglich fünf Transaktionen im 2017/18 sei das Ergebnis jedoch nicht repräsentativ.

«Insgesamt hat sich die Zahl der Transaktionen im Bezirk Hinwil kaum verändert. Gleichzeitig lag die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in einigen Gemeinden über dem Angebot», sagt Elliscasis.

Dass der Medianpreis im Bezirk Uster gegenüber 2015/16 um 2,2 Prozent gesunken ist, erklärt sie sich mit dem ohnehin hohen Preisniveau. So habe die prozentuale Preissteigerung nicht im gleichen Masse erfolgen können wie in den anderen beiden Bezirken. Die Neubautätigkeit in den Städten Dübendorf und Uster sei 2015/16 deutlich höher ausgefallen als danach. «Daraus jedoch zu schliessen, dass die Nachfrage in diesen beiden urbanen Wohnorten nachgelassen hat, kann von uns nicht bestätigt werden», sagt Elliscasis.

Knappes Wohnbauland, teure Einfamilienhäuser

Bei den EFH steigt der Preis in allen Bezirken auf annähernd gleichem Niveau: in Hinwil um 9,5 Prozent, in Pfäffikon um 7,8 Prozent, in Uster um 8 Prozent. Dies führt Elliscasis auf die Knappheit des Wohnbaulands zurück. «Dadurch kann nicht mehr in grossen Mengen gebaut werden. Einfamilienhäuser sind entsprechend gesucht und teuer.»

Nur der Bezirk Hinwil entspricht dem kantonalen Trend, wonach die Anzahl der verkauften Einfamilienhäuser leicht ansteigt. In Pfäffikon sind die Transaktionen sogar rückläufig.

Elliscasis ist auch zurzeit kein Projekt im Zürcher Oberland oder Glattal bekannt, das eine grössere Anzahl EFH umfasst. Stattdessen werde heute verdichtet gebaut, sprich: Mehrfamilienhäuser mit ETW. «Bei den hohen Preisen für Bauland ist dies eine Möglichkeit, überhaupt bezahlbaren Wohnraum zu realisieren.»

In allen drei Bezirken ist der Medianpreis für Einfamilienhäuser gestiegen.

Kantonsweit verzeichnet das Statistische Amt einen leichten Anstieg bei den Verkäufen von EFH in den letzten zwei Jahren. Diese Tendenz findet sich aber nur im Bezirk Hinwil wieder (+12,9 Prozent). In Uster ist die Zahl der Transaktionen nahezu gleichgeblieben (-1,6 Prozent), in Pfäffikon hingegen leicht gesunken (-8 Prozent).

«Bei der Verkaufsdynamik ist wohl auch etwas Zufall im Spiel.»

Sandra Elliscasis, Elliscasis Immobilien GmbH

Für Elliscasis sind diese Schwankungen nicht auf spezielle Entwicklungen zurückzuführen. «Bei der Verkaufsdynamik ist wohl auch etwas Zufall im Spiel, je nachdem, zu welchem Zeitpunkt ein Objekt auf den Markt kommt oder ein Eigentümer beschliesst, sein Haus zu verkaufen.»

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