Mangelhafte Beschlüsse im Stockwerkeigentum

Ein nichtiger Beschluss ist absolut wirkungslos. Auf die Nichtigkeit kann sich jeder Eigentümer zeitlich unbefristet berufen. Die Nichtigkeit eines Beschlusses liegt jedoch nur bei einer krassen Rechtsmissachtung vor und wird nur mit Zurückhaltung angenommen. Nichtig ist zum Beispiel ein Beschluss, welcher zwingend gemeinschaftliche Teile einem Eigentümer zu Sonderrecht zuteilt.

Dies könnte ein gemeinsames Treppenhaus, der Garten oder das Dach sein. Ebenfalls nichtig ist ein Beschluss, welcher durch eine Gruppe von Stockwerkeigentümern gefällt wurde, ohne, dass eine Eigentümerversammlung durchgeführt wurde. Auch Zirkularbeschlüsse ohne Einstimmigkeit sind nichtig.

Ist der Mangel eines Beschlusses nicht derart gewichtig, dass er zu dessen Nichtigkeit führt, ist er grundsätzlich wirksam, ausser er wird auf Klage hin gerichtlich aufgehoben. Anfechtbar ist zum Beispiel ein Beschluss über ein nicht traktandiertes Geschäft, wenn die Versammlung nicht beschlussfähig war oder wenn die Quorumsvorschrift missachtet wurde. Anfechtbar ist auch ein Beschluss mit falscher Verteilung gemeinschaftlicher Kosten oder der reglementswidrige Entscheid über die Wahl oder Abberufung des Verwalters.

Klageberechtigt ist jeder Stockwerkeigentümer, der dem Beschluss nicht zugestimmt hat. War der Eigentümer an der Versammlung vertreten, wird ihm das Stimmverhalten seines Vertreters angerechnet. Die Anfechtungsklage ist gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft zu richten und muss innert Monatsfrist seit Kenntnisnahme des Beschlusses beim zuständigen Gericht der Liegenschaft eingereicht werden.

War der Eigentümer bei der Versammlung anwesend oder vertreten, beginnt die Frist mit der Versammlung, ansonsten mit der Zustellung des Protokolls. Unterbleibt die fristgerechte Anfechtung, so bleibt der Beschluss trotz des Mangels wirksam und damit für alle Eigentümer verbindlich.

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